Aviso: Este artículo es informativo y no constituye asesoría financiera ni oferta de productos crediticios. Las tasas de interés y condiciones cambian frecuentemente; verifica siempre con la institución correspondiente antes de contratar. Consulta a un asesor financiero o notario para decisiones de compra de vivienda. Información verificada a marzo de 2026. Las leyes, tasas y plazos pueden cambiar; verifica siempre en fuentes oficiales antes de tomar decisiones.
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Revisión editorial: Iovanny Olguín Ávila — Ing. en Sistemas Computacionales con Maestría en Ciencias de la Computación; 10 años en e-commerce, logística digital y administración de operaciones. Bio del autor →
En 2026, el mercado hipotecario mexicano vive dos momentos simultáneos: el INFONAVIT completó la eliminación de su sistema de puntos, simplificando radicalmente el acceso para trabajadores formales, y los bancos privados compiten con tasas fijas desde 8.30% anual en un contexto en que Banxico ha venido recortando su tasa de referencia desde el máximo de 11.25% en 2023. El resultado: hay más opciones, mejores condiciones y, también, más confusión sobre qué camino tomar. Esta guía desglosa las dos rutas con datos duros.
Si también evalúas invertir la propiedad para renta, la comparativa de rentabilidad de bienes raíces en México 2026 te ayudará a calcular si el crédito se paga con el ingreso de la renta.
Fuentes consultadas para esta guía
La investigación de este artículo priorizó instituciones gubernamentales, reguladores financieros, medios de negocios de referencia y publicaciones especializadas en fiscalidad y finanzas de México. La siguiente tabla concentra los dominios de referencia; consulta siempre la fuente primaria para datos actualizados.
| Institución / Medio | Sitio oficial |
|---|---|
| SAT — Servicio de Administración Tributaria | https://www.gob.mx/sat |
| Diario Oficial de la Federación (DOF) | https://www.dof.gob.mx |
| SHCP — Secretaría de Hacienda y Crédito Público | https://www.gob.mx/shcp |
| CONSAR — Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro | https://www.gob.mx/consar |
| INFONAVIT — Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda | https://www.infonavit.org.mx |
| Banco de México (Banxico) | https://www.banxico.org.mx |
| IMSS — Instituto Mexicano del Seguro Social | https://www.imss.gob.mx |
| CONDUSEF | https://www.gob.mx/condusef |
| PROFECO | https://www.gob.mx/profeco |
| Comparador de Crédito Banxico | https://comparador.banxico.org.mx |
| El Economista México | https://www.eleconomista.com.mx |
| Expansión | https://expansion.mx |
| Milenio | https://www.milenio.com |
| IDC Online — Fiscal Contable | https://idconline.mx |
| AmCham México — Cámara Americana de Comercio | https://amcham.org.mx |
| Opportimes — Comercio Exterior | https://www.opportimes.com |
| Trade Law College México | https://www.tradelawcollege.edu.mx |
| Real Estate Market México | https://realestatemarket.com.mx |
| Alegra Blog México | https://blog.alegra.com/mexico |
| Dinero MX | https://dinero.mx |
| Radio Fórmula Economía | https://www.radioformula.com.mx |
| El Universal — Cartera | https://www.eluniversal.com.mx |
| El Imparcial — Dinero | https://www.elimparcial.com |
| IPAB — Instituto para la Protección del Ahorro Bancario | https://www.gob.mx/ipab |
| Secretaría de Economía | https://www.economia.gob.mx |
Contenido de esta guía
- INFONAVIT 2026: los cambios que debes conocer
- Tasas diferenciadas INFONAVIT según tu salario
- Crédito hipotecario bancario: quiénes aplican y cómo
- Tasas y CAT de los principales bancos en 2026
- INFONAVIT vs Banco: comparativa directa caso a caso
- COFINAVIT: combinar INFONAVIT y banco
- Proceso de solicitud: pasos y documentación
- Gastos adicionales: enganche, escrituración y seguros
- Errores frecuentes al solicitar un crédito hipotecario
- Preguntas frecuentes
INFONAVIT 2026: los cambios que debes conocer
La transformación más importante del INFONAVIT en décadas ocurrió entre 2025 y 2026. La eliminación del sistema de puntos —que durante décadas obligaba a los trabajadores a acumular hasta 1,080 puntos antes de poder solicitar crédito— fue el cambio central. Este sistema era criticado por excluir a trabajadores jóvenes y de bajos ingresos que aún no habían acumulado suficientes cotizaciones.
- Eliminación del sistema de puntos: Ya no necesitas una puntuación mínima. El acceso al crédito se simplificó a tres condiciones básicas.
- Nuevo monto máximo: $2,935,002.35 MXN en 2026 (vs. ~$2.8M en 2025), indexado anualmente a la UMA. Este monto varía según la capacidad de pago individual.
- Crédito Joven: Diseñado para trabajadores de 20 a 35 años con al menos 6 meses de antigüedad laboral, para viviendas de mínimo 60 m².
- Eliminación de gastos de titulación y financieros: Desde mayo de 2025, el INFONAVIT no cobra gastos de titulación, financieros ni de operación al momento de la escrituración. Esto representa un ahorro de $20,000-$50,000 MXN respecto al proceso anterior.
- Tasas diferenciadas: El sistema de tasas según nivel salarial en UMAs se mantiene, favoreciendo a los trabajadores de menores ingresos.
Nuevos requisitos básicos para crédito INFONAVIT 2026
- Tener empleo formal vigente con registro activo en el IMSS.
- Contar con ingresos entre 1 y 2 salarios mínimos o más (la capacidad de pago determina el monto máximo del crédito).
- No ser propietario de otra vivienda en México.
- Ser derechohabiente INFONAVIT (haber cotizado en algún momento al IMSS).
- No tener crédito activo con INFONAVIT.
- Estar registrado en una AFORE.
- Tener datos biométricos actualizados (huella dactilar y foto en el sistema).
Tasas diferenciadas INFONAVIT según tu salario (2026)
Las tasas de interés INFONAVIT son fijas durante toda la vida del crédito (no cambian aunque Banxico modifique su tasa de referencia). Se asignan según el nivel salarial expresado en UMAs (Unidad de Medida y Actualización). La UMA tiene un valor de $117.31 MXN diarios en 2026.
| Salario mensual (UMAs) | Salario aprox. (MXN/mes) | Tasa anual INFONAVIT |
|---|---|---|
| Hasta 2.6 UMAs | Hasta $9,272 MXN | 3.69% anual (la más baja) |
| 2.6 a 3.0 UMAs | $9,273–$10,700 MXN | 4.58% anual |
| 3.0 a 3.7 UMAs | $10,701–$13,200 MXN | 5.47% anual |
| 3.7 a 4.4 UMAs | $13,201–$15,700 MXN | 6.36% anual |
| 4.4 a 5.2 UMAs | $15,701–$18,550 MXN | 7.25% anual |
| 5.2 a 6.0 UMAs | $18,551–$21,400 MXN | 8.14% anual |
| 6.0 a 6.6 UMAs | $21,401–$23,537 MXN | 9.30% anual |
| Más de 6.6 UMAs | Más de $23,537 MXN | 10.45% anual (la más alta) |
Interpretación: Un trabajador con salario de $12,000 MXN/mes (aproximadamente 3.4 UMAs) obtendrá una tasa del 5.47% anual fija por toda la vida del crédito. Un trabajador con salario de $30,000 MXN/mes (>6.6 UMAs) pagará el 10.45% anual, ya comparable a las tasas bancarias más bajas. En ese nivel salarial alto, el banco puede ofrecer mejor opción, especialmente si tienes buen historial en el Buró de Crédito.
Crédito hipotecario bancario: quiénes aplican y cómo
Los créditos hipotecarios de la banca comercial en México están disponibles para personas físicas con empleo formal, ingresos demostrables y historial crediticio en el Buró de Crédito. A diferencia del INFONAVIT, no requieren cotizar al IMSS, por lo que también aplican para trabajadores independientes con ingresos comprobables mediante declaraciones fiscales.
- Empleo o ingresos demostrables: Asalariados (cartas patronales, recibos de nómina CFDI de últimos 3-6 meses), independientes (declaraciones fiscales de 2 años, estados de cuenta bancarios, CFDI de ingresos).
- Historial crediticio favorable: Sin deudas vencidas en el Buró de Crédito en los últimos 24 meses. Una calificación alta permite acceder a tasas más competitivas.
- Relación deuda-ingreso: La cuota mensual hipotecaria no debe superar el 30-40% del ingreso neto mensual del solicitante (varía por banco).
- Enganche del 10% al 20%: Los bancos generalmente financian del 80% al 90% del valor del inmueble; el solicitante aporta el complemento como enganche.
- Edad: El plazo del crédito sumado a la edad del solicitante no puede superar 65-70 años en la mayoría de los bancos.
Tasas y CAT de los principales bancos en 2026
| Banco | Tasa fija anual desde | CAT promedio | Financiamiento máximo | Plazo |
|---|---|---|---|---|
| Scotiabank | 8.30% | Desde 10.5% | Hasta 95% del valor del inmueble | Hasta 20 años |
| BBVA México | 8.40% | Desde 10.9% | Hasta 90% | Hasta 20 años |
| Santander | 8.45% | 10.7% | Hasta 90% (30 años si domicilias nómina) | Hasta 30 años |
| Banorte | 8.50% | Desde 11.5% | Hasta 90%; especial INFONAVIT+Banco | Hasta 20 años |
| HSBC | 8.60% | 11.3% | Hasta 90% | Hasta 20 años |
| INFONAVIT (referencia) | 3.69% a 10.45% | No aplica CAT | Hasta $2.9M MXN | Hasta 30 años |
El CAT (Costo Anual Total) es el indicador más importante para comparar: A diferencia de la tasa nominal, el CAT incluye todos los gastos asociados al crédito: comisiones de apertura, seguros de vida y daños obligatorios, y otros cargos. Siempre compara el CAT, no solo la tasa. El comparador oficial de créditos de Banxico (comparador.banxico.org.mx) permite calcular y comparar el CAT de distintos productos hipotecarios de forma gratuita.
INFONAVIT vs Banco: comparativa directa caso a caso
| Criterio | INFONAVIT | Banco |
|---|---|---|
| Tasa de interés | 3.69%–10.45% (fija según salario) | 8.30%–8.60% fija (según banco y perfil) |
| Enganche requerido | Puede no requerirse (saldo subcuenta puede servir) | 10%–20% del valor del inmueble |
| Gastos de titulación / apertura | Eliminados desde mayo 2025 | $30,000–$120,000 MXN según banco y valor |
| Monto máximo | $2,935,002 MXN | Sin límite fijo; depende de ingreso y política del banco |
| Plazo máximo | 30 años | 15–30 años según banco |
| Requiere cotización IMSS | Sí, obligatorio | No; aceptan independientes con ingresos comprobables |
| Historial Buró de Crédito | No es determinante (nuevo modelo) | Sí, determinante para tasa y aprobación |
| Seguros de vida y daños | Incluidos en la cuota mensual | Obligatorios; son parte del CAT |
| Uso del saldo de la subcuenta de vivienda | Sí, como enganche o para pagar capital | No aplica (es exclusivo de INFONAVIT) |
| Mejor para… | Trabajadores con salario medio-bajo y vínculo IMSS activo | Trabajadores de ingresos altos o independientes sin cotización IMSS |
Regla de dedo para elegir: Si tu tasa INFONAVIT según tu salario es menor al 8.30% (umbral del banco más barato), el INFONAVIT es mejor opción en tasas — esto aplica para trabajadores con menos de 6.6 UMAs de salario mensual (~$23,500 MXN). Si tu salario supera ese nivel y tienes buen historial crediticio, un banco puede ofrecer una tasa similar pero con mayor flexibilidad en el monto y el tipo de propiedad. Recuerda también los gastos de apertura: el INFONAVIT los eliminó; los bancos los siguen cobrando.
COFINAVIT: la opción de combinar INFONAVIT y banco
COFINAVIT es el esquema que permite combinar el crédito del INFONAVIT con el de un banco para adquirir una propiedad de mayor valor. Funciona así: el INFONAVIT aporta una cantidad según tu derecho y el banco complementa el financiamiento restante. Esta opción es útil cuando el monto del INFONAVIT solo cubre parte del valor de la propiedad que deseas adquirir.
- ¿Cuándo conviene COFINAVIT? Cuando el crédito INFONAVIT individual no es suficiente para el valor de la propiedad. Por ejemplo: propiedad de $2.5M MXN, INFONAVIT cubre $1.2M, banco complementa $1.3M.
- Tasa del componente bancario: El banco aplica su tasa regular; el componente INFONAVIT aplica la tasa diferenciada según tu salario. Pagas una cuota total que combina ambos.
- Requisitos adicionales: Debes tener la aprobación simultánea de INFONAVIT y del banco que elijas. Banorte, HSBC y BBVA tienen productos específicos de COFINAVIT con proceso integrado.
- Seguro de vida: Tanto INFONAVIT como el banco exigen su propio seguro de vida. Analiza si puedes unificar o si conviene contratar por separado.
Proceso de solicitud paso a paso
Para INFONAVIT
- Verifica tu saldo y derechos en Mi Cuenta INFONAVIT (app o portal infonavit.org.mx).
- Selecciona el tipo de crédito según tu perfil (Crédito INFONAVIT, Crédito Joven, FOVISSSTE si aplica).
- Precalifica en línea: el portal te muestra el monto máximo de crédito según tu salario y saldo.
- Busca la propiedad: solo viviendas autorizadas por el INFONAVIT (casas y departamentos con avalúo INFONAVIT).
- Completa la solicitud en Mi Cuenta: carga documentación (acta de nacimiento, CURP, comprobante de domicilio, información de la propiedad).
- INFONAVIT realiza el avalúo de la propiedad (costo por cuenta del solicitante, aunque en 2025-2026 se eliminaron algunos gastos).
- Firma escritura ante notario: INFONAVIT cubre los gastos de titulación desde mayo de 2025.
Para banco
- Precalifica en línea en el comparador de Banxico o directamente en el sitio del banco.
- Reúne documentación: identificación oficial, CURP, comprobante de domicilio, estados de cuenta bancarios (6 meses), recibos de nómina (3-6 meses) o declaraciones fiscales (2 años para independientes), RFC.
- El banco realiza análisis de crédito (consulta Buró, verificación de ingresos).
- Avalúo de la propiedad: a cargo del banco, con costo para el solicitante ($3,000-$10,000 MXN).
- Carta de aprobación: el banco emite carta oferta con condiciones definitivas.
- Firma de escritura ante notario: el banco envía al notario designado; el solicitante paga gastos de escrituración.
Gastos adicionales: enganche, escrituración y seguros
El precio de la vivienda no es el único desembolso. Para planear correctamente, considera estos gastos adicionales que se pagan al momento de la compra:
| Concepto | Monto aproximado | Quién paga | Notas |
|---|---|---|---|
| Enganche | 10%–20% del valor (banco) / 0% posible (INFONAVIT) | Comprador | INFONAVIT puede usar saldo de subcuenta como enganche |
| Gastos de escrituración (ISR, ISABI, honorarios notario) | 3%–7% del valor del inmueble | Comprador (y en parte el vendedor) | Varía por estado y municipio; CDMX ~5%, GDL ~4%, MTY ~3.5% |
| Avalúo | $3,000–$10,000 MXN | Comprador | Requerido por banco o INFONAVIT; costo variable según valor propiedad |
| Seguro de vida del crédito | 0.3%–0.8% anual del saldo (incluido en CAT) | Parte de la cuota mensual | Obligatorio; varía por banco y edad del acreditado |
| Seguro de daños (inmueble) | 0.2%–0.5% anual del valor de la construcción | Parte de la cuota mensual | Obligatorio; cubre incendio, terremoto, inundación |
| Gastos de titulación INFONAVIT | $0 (eliminados desde mayo 2025) | N/A | Representan ahorro de $20,000–$50,000 vs proceso anterior |
| Comisión de apertura bancaria | $0–$15,000 MXN (algunos bancos la eliminaron) | Comprador | HSBC no cobra comisión de apertura en su producto Pago Fijo |
Errores frecuentes al solicitar crédito hipotecario
- No consultar el Buró de Crédito antes de aplicar: Un registro negativo inesperado puede costar la aprobación. Consulta tu historial gratuitamente en burodecredito.com.mx una vez al año.
- Sobrestimar la capacidad de pago: La cuota hipotecaria no debe superar el 30-35% de tus ingresos netos. Considera también seguros, mantenimiento y predial.
- No calcular el CAT: Elegir solo por tasa nominal puede resultar más caro si el banco cobra comisiones o seguros elevados. Compara siempre el CAT.
- No comparar entre banco e INFONAVIT: Si eres derechohabiente con salario bajo, el INFONAVIT puede ofrecerte una tasa imposible de igualar por los bancos.
- Olvidar los gastos de escrituración: El 3-7% adicional sobre el valor de la propiedad es un desembolso que muchos compradores no anticipan.
- Elegir propiedad no autorizada por INFONAVIT: No todas las propiedades califican para crédito INFONAVIT; debe pasar por avalúo autorizado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar mi AFORE para el enganche de una vivienda?
No directamente. El saldo de la Subcuenta de Vivienda del IMSS (que va al INFONAVIT) puede usarse como parte del crédito. El ahorro voluntario en la AFORE es para retiro y no puede retirarse para vivienda antes de jubilarte, salvo casos excepcionales de desempleo. Son dos fondos distintos administrados por distintas instituciones.
¿Qué pasa con mi crédito INFONAVIT si pierdo el empleo?
Si te quedas desempleado, puedes solicitar una prórroga de pagos al INFONAVIT de hasta 12 meses sin afectar el crédito. INFONAVIT tiene programas específicos de apoyo por desempleo. El crédito sigue acumulando intereses durante la prórroga, pero no entra en cartera vencida.
¿Cuál es la diferencia entre el FOVISSSTE e INFONAVIT?
El FOVISSSTE opera para trabajadores del sector público (servidores públicos del ISSSTE). El INFONAVIT opera para trabajadores del sector privado (asegurados en el IMSS). Los trabajadores que hayan cotizado en ambos sistemas (por cambio de empleo público a privado) pueden tener subcuentas en ambas instituciones.
¿Puedo pagar anticipadamente mi crédito hipotecario bancario?
Sí. La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Sector Financiero prohíbe las penalizaciones por prepago en créditos hipotecarios. Puedes hacer pagos anticipados en cualquier momento sin comisión, lo que reduce el plazo o la cuota mensual.
¿Es mejor tasa fija o variable en una hipoteca?
En México, la gran mayoría de créditos hipotecarios usan tasa fija, lo que da certeza sobre la cuota mensual durante toda la vida del crédito. Las tasas variables se indexan a la TIIE (Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio) publicada por Banxico; pueden ser menores al inicio pero implican riesgo si las tasas suben. Con Banxico en ciclo de baja, la tasa variable puede ser atractiva en el corto plazo, pero la certeza de la tasa fija es preferible para la mayoría de los perfiles.
¿Puedo solicitar crédito hipotecario si soy trabajador independiente?
Sí, pero con requisitos adicionales. Los bancos solicitan: declaraciones fiscales de ISR de los últimos 2 años (que demuestren ingresos), estados de cuenta bancarios de 6-12 meses, historial crediticio favorable, y en algunos casos una carta de un Contador Público que avale los ingresos. El INFONAVIT, en cambio, requiere relación laboral formal con IMSS, por lo que no aplica para trabajadores independientes sin registro IMSS.
Siguiente paso: Una vez que tengas el crédito hipotecario, asegúrate de que los pagos de tu hipoteca te generen la deducción de intereses en tu declaración anual: consulta nuestra guía de declaración anual para personas físicas 2026 donde explicamos cómo aplicar los intereses reales de crédito hipotecario como deducción personal. Si también evalúas la propiedad como inversión, revisa nuestro análisis de bienes raíces en México 2026.